购房定金合同，首先要有双方的姓名，其次要写乙方房子的基本信息，明确到街道，以及房屋面积，之后要有违约责任认定，以及合同的使用期限，并且有担保人保障、定金条款等，最后是生效及其他。需要注意最后要有甲乙双方的签字盖章，同时一定要有担保人在旁证明，并且是2到3人在旁。
1、购房定金协议成立。定金合同成立是定金合同生效的前提，也是其必备要件之一。定金合同自定金交付时生效。
2、当事人具有相应的民事行为能力。任何合同的生效都要以当事人具有相应的民事行为要件。定金合同的生效需要当事人具有完全的民事行为能力，能够完全辨认自己的行为并预见其行为后果，具有完全的意思表示能力进行意思表示。
3、意思表示真实。购房定金协议的内容应当是当事人的真实的意思表示。
4、购房定金协议的内容和形式不得违反法律和社会公共利益。对合法的意思表示法律赋予其法律上的拘束力，不合法的合同不能受到法律保护，也不能产生当事人预期的法律效力。定金合同的内容和形式不得违反法律的强制性规定，也不得违反公序良俗。
5、实际交付定金。定金合同属于实践性合同，自定金给付人交付定金之日起生效。定金合同成立后，当事人应当依照定金合同的约定履行定金给付义务。
6、主合同有效。定金担保合同是当事人为担保主合同的履行的从合同，定金担保合同的效力依存于主合同的效力，主合同无效时，购房定金协议无效。但是定金合同另有规定的，定金合同的效力依其约定可以独立于主合同而存在。如果购房定金协议附条件或者附期限的，所附的条件成就或者期限届至时定金合同才生效。定金担保合同的当事人可以在定金合同中约定特殊的条款，为定金担保合同的生效附条件或者附期限。
房产定金可以退，但需满足规定的条件。如果收受定金一方违约，不签订购房合同，则定金应当双倍退还。
根据2021年实施的《民法典》第五百八十七条的规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。