工业厂房改建园区工程项目的建设管理问题与对策

保护与利用　工业厂房改建园区　工程顺目的建设　管曩问题与对簧　Ｐｒｏｂｌｅｍｓ　ａｎｄ　Ｃｏｕｎｔｅｒｍｅａｓｕｒｅｓ　ｆｏｒ　Ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ　Ｍａｎ．　ａｇｅｍｅｎｔ　ｏｎ　Ｐａｒｋ　Ｒｅｂｕｉｌｄｉｎｇ　Ｐｒｏｊｅｃｔ　ｏｆ　Ｉｎｄｕｓｔｒｉａｌ　Ｐｌａｎｔ　一倪传仁Ｎｉ　Ｃｈｕａｎｒｅｎ　【摘　要】工业厂房改建与传统的拆除原厂房建新房相比，具有施工工期短、　成本低、提高了原厂房的使用价值、推动企业改制、盘活国有资产等优点，符合　各地招商引资的要求和产业发展方向。但因报批过程复杂，也带来了一系列法律　问题。文章分析当前工业厂房改建过程中存在的问题，并提出一系列建议。　【关键词】工业厂房：改建；质量管理　【Ａｂｓｔｒａｃｔ】Ｉｎ　ｃｏｍｐａｒｉｓｏｎ　ｗｉｔｈ　ｔｒａｄｉｔｉｏｎａｌ　ｄｅｍｏｌｉｓｈｉｎｇ　ｏｆ　ｏｒｉｇｉｎａｌ　ｐｌａｎｔ，ｔｈｅ　ｉｎｄｕｓｔｉｒａｌ　ｐｌａｎｔ　ｒｅｂｕｉｌｄｉｎｇ　ｈａｓ　ｔｈｅ　ａｄｖａｎｔａｇｅ　ｏｆ　ｓｈｏｒｔ　ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ　ｐｅｒｉｏｄ，ｌｏｗ　ｃｏｓｔ，ａｐｐｒｅｃｉａｔｉｏｎ　ｏｆ　ｖａｌｕｅ　ｉｎ　ｕｓｅ，ａｄｖａｎｃｅ　ｏｆ　ｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅ　ｒｅｓｔｒｕｃｔｕｒｉｎｇ，ｒｅｉｎｖｉｇｏｒａｔｉｏｎ　ｏｆ　ｓｔａｔｅ　ａｓｓｅｔｓ，ｅｔｃ．　ａｎｄ　ｃｏｎｆｏｒｍｓ　ｔｏ　ｔｈｅ　ｒｅｑｕｉｒｅｍｅｎｔｓ　ｏｎ　ａｔｔｒａｃｔｉｏｎ　ｏｆ　ｆｏｒｅｉｇｎ　ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ　ａｎｄ　ｄｉｒｅｃｔｉｏｎ　ｏｆ　ｉｎｄｕｓｔｒｉａｌ　ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ．Ｈｏｗｅｖｅｒ　ｔｈｅ　ｃｏｍｐｌｅｘ　ｆｉｌｉｎｇ　ａｎｄ　ａｐｐｒｏｖａｌ　ｐｒｏｃｅｓｓ　ｇｉｖｅｓ　ｒｉｓｅ　ｔｏ　ａ　ｓｅｒｉｅｓ　ｏｆ　ｌｅｇａｌ　ｉｓｓｕｅｓ．Ｔｈｅ　ｔｅｘｔ　ａｎａｌｙｚｅｓ　ｃｕｒｒｅｎｔ　ｐｒｏｂｌｅｍｓ　ｅｘｉｓｔｉｎｇ　ｉｎ　ｔｈｅ　ｉｎｄｕｓｔｒｉａｌ　ｐｌａｎｔ　ｒｅｂｕｉｌｄｉｎｇ　ｐｒｏｃｅｓｓ　ａｎｄ　ｐｕｔｓ　ｆｏｒｗａｒｄ　ａ　ｓｅｒｉｅｓ　ｏｆ　ｐｒｏｐｏｓａｌｓ．　【Ｋｅｙｗｏｒｄｓ】ｉｎｄｕｓｔｒｉａｌ　ｐｌａｎｔ，ｒｅｂｕｉｌｄｉｎｇ，ｑｕａｌｉｔｙ　ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ　倪传仁，上海市徐汇区建设工程质量监督站副站长，高ｎ－Ｙ－程师。　４４住宅科技／２０１　２．０３　０前言　工业厂房改建园区工程项目一般是　将旧厂房改造为办公、商业或文化传媒用　房，所以又称创意园区项目。与拆除原厂　房建新房相比，工业厂房改建园区工程项　目具有施工工期短，成本低等优点。近年　来各地推进开发的创意园区项目改造了老　厂房，提高了原厂房的使用价值，推动了　企业改制，盘活了国有资产，使之保值增　值，因此工业厂房改建园区工程项目符合　各地招商引资的要求和产业发展方向，推　进了各地区域经济建设的发展《图１）。但　同时，由于工业厂房改建园区工程项目涉　一图１经改建的工业厂房　及土地使用性质的改变、规划的变动、建　（２）由于工业厂房改建园区工程项目　筑结构的变动等，工程项目的审批程序复　往往改变外墙的立面，有的还涉及在建　杂。一些建设责任主体规避有关法定程序　筑物中加层、结构变动或者功能性变　的做法，在带来了一系列法律问题的同　动，改变了规划的原有要求，甚至增加　时，也给工程的安全质量带来了隐患，应　了建筑面积，影响了规划中容积率的要　当引起有关政府部门的高度重视。　求，规划审批面临瓶颈。　（３）受原有建筑物当时设计标准的限　１当前工业厂房改建园区改建过程中存在　制，工业厂房改建园区工程项目往往在消　的问题　防、防雷、节能改造时常遇到手续申办困　难。　上海市某区自１　９９７年以来报监的工　（４）由于建设单位想要规避正常的改　业厂房改建园区工程项目有１５个，目前，　建扩建建设程序的一些要求，有资质的　虽经多方努力，仍有４个工程项目未能办　正规设计单位不愿设计，即使正规设计　理竣工验收或备案，从中反映出工业厂房　单位愿意设计，审图机构也无法出具审　改建园区工程项目存在的问题，归纳起来　图合格的意见，建设单位无法获得合法　主要如下：　的施工文件。　１．１建设单位在办理建设程序时的问题　１．２建设单位的一些违规做法　（１）由于工业厂房改建园区工程项目　（１）正因为有以上的一些问题，建设　中的工业厂房土地性质属于工业用地，改　单位难以按正常途径办妥建设工程的手　造后的土地性质发生了改变，成为商业用　续，但是如果不办理施工许可证，会受到　地或商办等其他用地，需办理相应的土地　周边居民的举报和阻挠，将导致工程无法　使用性质的变更。由于变更又涉及规划和　进行，为了能给工程披上“合法的外衣”，　房地管理部门的相关要求，因此手续复　导致许多建设单位产生“走捷径”、“打擦　杂，还会产生一些交易费用，建设单位往　边球”的想法，他们的方法往往是用装饰　往不愿办理。　工程报监，这种方法逃避了土地、规划、　保护与利用　施工图审图和其他监管部门的审批。建设　单位的目的非常明确，由于房产证在手，　只要能够施工，工程验收通过与否对他们　已没有意义，他们宁可挨罚，也要｝ＢＩ程　完成，投入使用是他们的最终目的。　（２）建设单位经常利用“两套施工图”　来逃避监管，一套是为了应付监督部门　的所谓不改变结构的装饰图纸，一套是　改变了结构的实际施工图（图２）。实践中　增加楼梯、增加楼层、擅自拆除承重墙　的现象较为普遍，当然，这种实际施工　图由于是违规的，也就无法通过正规审　图。　ｆ３）由于工程项目本身是违规的，因　此，一些有资质的施工单位不愿施工，建　设单位就找一些低资质或没有资质的施工　单位进行施工，施工质量和施工安全都得　不到有效保证。　１．３建设单位违规做法的后果　（１）破坏了国家正常的土地、规划等　法制秩序，引发信访和投诉，有的还会引　起一些纠纷，将耗费许多行政管理资源来　进行事后处理：也为今后的房地产交易带　来了问题。　（２）由于设计、施工问题严重，消　防、结构安全、建筑节能等一系列问题　将会出现，导致工程无法通过工程验　收。使用单位往往不验收或不通过验收　就使用，会因房屋的结构安全、消防隐　患等情况给使用带来一系列安全问题，　甚至有可能会产生灾难性的事故。　图２在建中的违章建筑　２Ｏｌ　２．０３／住宅科技４５　一保护与利用　法律法规有规定的，参与建设的各　２建议　规定，依法进行招投标，依法将工程发　包给有资质的施工单位施工，依法办理　责任主体应当按法律法规的规定履行其法　律义务。　建设单位应当清醒地认识到：在城　施工许可证，向当地建设行政主管部门办　理报监手续，接受当地建设行政主管部门　的依法监督，工程竣－ｒ－Ｂ，１要依法组织竣工　验收。　由于来自各方面利益的驱动，工业　厂房改建园区工程项目手续无法按正规的　程序进行办理，政府的建设行政主管部　门因此也无法对违规的工业厂房改建园区　市中进行建设的工业厂房改建园区工程项　目，依照《中华人民共和国城市规划　法》和其他城市规划的法律法规，应当　参与工程建设的施工单位、监理单　工程项目的前置程序和施工过程进行控　制。实践中，政府的建设工程安全质量　监督部门往往因依法行政使工业厂房改建　园区工程项目无法进行竣工备案而受到指　责，成为阻碍区域经济发展的“替罪　羊”。　为使工业厂房改建园区工程项目能　顺利推进，促进经济又好又快的发展，结　合工业厂房改建园区工程项目在程序上的　困难，特建议如下：　２．１尽快出台“工业厂房改建园区工程项　目管理办法”　结合我国经济发展的实际，相关政　府行政管理部门应一起针对工业厂房改建　园区工程项目研究相应的管理办法，尽快　出台“工业厂房改建园区工程项目管理　办法”，该办法中应当对工业厂房改建　园区工程项目的规划，土地性质的改　变，报建、报监办法等作出规定，办　法中应面对现实，尊重历史，使工业厂　房改建园区工程项目在程序上有可行的途　径：使政府各职能部门在各自职能范围　内能依法提供优质服务和管理；使建设　单位可以依法办理工业厂房改建园区工程　项目的建设手续，确保建设工程安全质　量全面受控。　２．２加强各相关部门的执法监督力度　对未依法办理相关建设手续的工业　厂房改建园区工程项目，政府各职　Ｂ￣　，ｎｐ门　应该按“六无工程”对待，该处罚的要处　罚，该拆违的要拆违，该恢复原状的应当　责令恢复原状。只有让违规的工程项目不　能建设、不能使用，才能真正从源头上解　决工业厂房改建园区工程项目的违规操　作；才能真正杜绝工业厂房改建园区工程　项目的安全事故的发生：才能真正做到保　一方平安，让群众满意，让政府放心。　２．３参与建设各责任主体应加强法治学　习，依法办理相关手续　４６住宅科技／２０１　２．０３　报当地地方城市规划行政主管部门审批，　位、设计单位等责任主体在工程建设中　否则，所建设的工程就是违章建筑，其　应当按照相关法律法规和有关规定进行工　法律后果可能是被城市规划行政主管｛Ｂ　ｆ－］　程建设。　责令停止建设，限期拆除或者没收违法　建筑物。因此，在城市中建设工业厂房　３结语　改建园区工程项目，建设单位必须办理　城市规划的相关手续。　工业厂房改建园区工程项目如果依　涉及结构变动的施工图，应当由原　法依规进行建设，一定会繁荣当地的经济　设计单位或有资质的设计单位进行设计，　建设，但是，处理不好，会引发一系列的　需要对原建筑进行房屋检测的，建设单　问题，甚至会引起社会矛盾。要做好这个　位还应委托房屋质量检测单位进行房屋安　工作，需要相关各方的共同努力。　全、质量等检测。施工图应当由审图机　构进行审图，一般情况下，经审图机构　（收稿日期：２０１２－０１—３０）　审图的施工图才是合法的施工图，是办　理相关手续和工程承发包的依据之一。　经审图机构审图的施工图如有变更，应　当按有关规定办理手续。　建设单位应当遵守《中华人民共和　国建筑法》和其他有关法律法规的有关