1 前言
1．1我国住宅建设经过近十多年的迅猛发展，目前已成为国民经济发展的重要组成部分，同时住宅作为一种特殊的商品也日益成为广大人民群众消费、投资与议论的热点。在社会向着和谐发展的今天，住宅建设亦作为政府所关注的重要民生问题之一。
1．2随着时代的进步与人民物质生活水平的逐步提高，人民对住宅工程的质量要求亦愈来愈高，对质量的理念也在逐步发生变化，已不再将住宅视为仅仅满足生存需要的住所。住宅工程质量不仅仅涉及到人民的生命财产安全，同时也影响着和谐社会的发展与稳定。因此，不断努力提高住宅工程质量仍将是我国住宅产业发展进程之中的长期课题与永恒的主题。 2 住宅工程质量现状
2．1伴随着建筑业技术进步与施工工艺的不断改进，我国住宅建设发展到目前，工程质量得到了较大幅度的提高，并取得了骄人的业绩。在工程建设标准规范日趋完备与政府及社会较为健全的工程管理体系前提条件下，住宅工程质量总体来讲处于较好的受控状态，但关于住宅工程质量现仍有诸多需要克服、完善与提高的方面。
2．2在当今住宅产业迅速发展的社会，因住宅工程质量引起的投诉、诉讼、上访、争议、矛盾及事故等与和谐社会不相容的音符比例也在不断发生。关于住宅工程质量问题主要集中体现在建筑工程十大分部中的地基与基础、主体结构、装饰装修、屋面、给排水、电气、节能等分部，质量问题产生的时期主要分为工程施工阶段、住户二次装修及使用过程中的维保阶段。 3 住宅工程质量存在的主要问题及成因分析
3．1地基与基础
3．1．1沉降观测未依规定进行：依据规范规定，建筑物在建设施工过程中应按设计要求埋设沉降观测点并进行沉降观测，沉降观测单位在规范中也进行了相应的要求，且工程竣工后一定时期内仍需进行沉降观测，直至建筑物沉降速率达到规定的稳定要求。然而在市场实际中偶有不进行沉降观测、或观测点在外墙装修过程中遭致破坏且不进行补(移)点、或埋设虚假观测点、或竣工后观测事项随之取消。如未按要求进行观测，建筑物的最终沉降量是否符合设计允许的沉降值则不得而知。
3．1．2我国某大城市2009年发生的一例住宅楼整楼倒覆事故，虽为个案，但此事故却再一次给我们敲响了警钟，地基与基础乃建筑物根本。
3．2主体结构
3．2．1住宅楼层高偏差(负偏差)超过规范允许范围：该质量问题常为住户、开发商与施工单位之间引发争议的突出问题。为避免类似问题的发生，时下某些施工单位采取在主体结构施工过程中有意识地将层高在设计层高基础上增加1cm，此举虽解决了住户关于层高的争议，但未按设计要求进行施工，实为不妥。造成层高负偏差超规问题的主要原因是结构施工过程中层高未严格按设计及规范要求进行控制或在装修施工过程中地坪未按设计及规范要求进行控制。
3．2．2楼板厚度不满足设计要求：在施工技术不断进步的今天，本不应出现楼板厚度达不到设计要求的质量问题，但该质量问题却恰恰成为了住户、开发商与施工单位之间引发争议的又一突出问题。
3．2．3楼板裂缝：混凝土裂缝是一个较为普遍的问题，有些裂缝的出现早已被列为建筑工程中的常见质量通病之一。楼板裂缝的产生多为混凝土收缩裂缝，且在住宅工程中系较为常见的通病，该质量问题亦是住户不易接受的通病。
3．2．4混凝土楼板局部截面被强行削弱：极少数或个别工程项目的给水等管线自管井引出后，设计上关于如何进户未给出明确的做法，结果造成在楼板上开槽敷设水管，尤其是在公共走道部位，某些板局部因开槽被“挖”的宽度与深度分别达10cm、4cm之多，致使该楼板的截面被强行大大削弱，极大地影响了该楼板的结构安全。
3．2．5楼板随意开洞：工程施工过程中由于预留预埋的移位、漏留(埋)或业主给排水变更、使用功能的更改等等原因导致在楼板上随意为给排水管道等开孔的现象在工程项目中时有发生，使得楼板的刚度降低，影响了楼板的受力性能。
3．2．6主体结构受到二次装修的损害：我国住宅工程竣工多以“毛坯房”为主，“毛坯房”是住宅建设在我国发展过程中出现的较为特殊的现象。主体结构受到二次装修的损害主要表现在住户随意在剪力墙上开槽(敷设线管)、打洞(埋设电盒)；更有甚者将剪力墙暗柱给予了破坏；随意变更墙体(增加与取消)的现象更不必多说分外普遍，增加的墙体更有直接砌筑于楼板之上者，荷载的变更引起了结构构件内力的变化；鉴于现在住宅楼的层高普遍不高(多为2.9m)，个别住户为增加点点净空，不惜“掘地三尺”铲除楼面找平层等等。二次装修不惜牺牲结构为代价以获取装修效果的现象较为普遍。
3．3装饰装修工程
3．3．1墙体开裂：墙体开裂现象主要体现在管线敷设部位之顺管裂纹、柱或剪力墙与砌体之间的连结部位裂缝、粉刷层空鼓开裂等等。
3．3．2渗漏水：渗漏水问题亦是住户投诉的焦点。渗漏水现象主要体现在厨厕、外墙及窗周部位，其中外墙及窗周部位的渗漏水产生的原因主要为外墙砌体及粉刷未按正确的施工工艺进行施工、或脚手眼未按规范要求进行堵塞、或窗子的安装存在问题、或窗框周边打胶不到位所致；厨厕部位的渗漏水主要分为两种原因：一则在施工过程中防水未按要求进行施工而造成厨厕楼板或管根等部位渗漏，另则住户二次装修对原有防水进行了破坏。
3．3．3室内有毒有害气体超标：此条问题主要表现在住户二次装修，住户二次装修过程中由于多种原因(如装修用木材、油漆涂料、石材等)导致室内有毒有害气体严重超标，且为数较多者亦根本未进行室内环境检测，该问题较为普遍的存在，极大地影响了人民的身体健康。
3．3．4自行封闭阳台：诸多用户在二次装修过程中自行将阳台封闭，以挡灰遮雨。进行阳台封闭的措施多种，如无框玻璃，对于封闭措施大多未考虑安全，包括抗风压未经过计算、玻璃的选择、厚度及分块等是否符合规范要求，此举留下了太多不安全隐患。
3．4屋面工程
3．4．1屋面工程分部中存在的突出问题为渗漏水，产生的主要原因主要有：施工过程中屋面的防水未按规范要求进行施工或屋面其他分项施工时致原有防水层破坏；住户对合格的屋面防水层进行的破坏(如太阳能的安装、屋面乱搭乱盖现象)；后期屋面的维护不力(如雨水口堵塞致使屋面长期积水)等。
3．4．2屋面消防通道的堵塞：有些上人屋面系消防通道，然而顶层住户有的在未经许可的前提下对屋顶进行随意乱搭乱盖，各自划地为己。此举不仅严重破坏了屋面的效果，而且破坏了消防通道，对住户造成了较为严重的影响。
3．5电气工程
在电气工程分部中存在的较为突出的问题主要为电线的敷设：主要表现在二次装修时线径及开关插座的选择未经过计算，电线敷设未穿管及施工未按规范要求进行施工，埋下了火灾隐患。
3．6节能
3．6．1外墙保温系统的安全与火灾隐患并存：湖北地区通过近年来节能技术的推广及国家《建筑节能工程施工质量验收规范》的颁布实施，外墙保温技术的推广被列为首要。近年来在湖北地区外墙保温体系主要有外墙外保温系统(胶粉聚苯颗粒与聚苯板)、内保温系统和墙体自保温系统。通过近年来的推广实践，各种问题也随之开始不时显现，主要存在的问题有：如影随形的火患(2008年山东某体育馆的两次火灾与东北某大成市高层建筑的重大火灾、2009年央视新址的特大火灾)与墙体保温材料密切相关；在武汉地区高层建筑外保温的安全可靠性与使用寿命也值得商榷；外保温空鼓开裂致脱落的问题不时时有发生。为确保安全，武汉市早在2006年就出台了《武汉市民用建筑工程外墙外保温系统质量安全管理规定》，意在根据本土实际，提供达标又安全可靠的技术，同时对于胶粉聚苯颗粒外保温系统增加红外热像仪进行粘结强度的检验。
3．6．2外墙内保温二次装修的损毁：外墙内保温系统虽在一定程度上解决了安全问题，但二次装修对保温系统的损毁程度不容乐观。 4 解决住宅工程质量问题的建议对策
针对上述所例举的目前住宅工程存在的质量问题，建议采取如下对策以解决之。
4．1住宅建设各方主体要本着以对人民、对社会高度负责的精神，进一步增强质量意识，真正牢固树立“百年大计，质量第一”思想，严格按照标准规范及设计要求进行建设施工。上述所例举的诸如沉降观测、层高、楼板厚度、渗漏水等常见的质量问题若严格按规范标准要求及设计进行即可消除或达到标准要求。
4．2通过努力改进施工工艺，依靠技术攻关与过程质量管理克服与治理质量通病。事实上我国建筑业通过改进施工工艺、技术攻关与质量管理等措施在质量通病的治理上取得了较为明显的成效，对于治理例如混凝土楼板收缩裂缝、墙体开裂等质量通病已有较为成功的经验，在住宅建设中对于治理质量通病成功的经验应加以借鉴与推广。实际上许多地方已出台相关开展治理质量通病的办法，如湖北省2007年已出台《湖北省住宅工程质量通病防治导则》。
4．3物业管理单位应进一步加强对二次装修的控制与管理力度，对不利于结构安全与使用功能的施工应予以坚决制止，同时物业管理单位相关技术人员的专业素质需进一步提高。业主对住户交房时应向住户出具住宅使用说明书，在说明书中对涉及到住宅结构及使用功能(如防水)的问题应加以重点说明。做到“交房前重说明、装修中严控制、装修后须验收、维保中常检查”，则因、‘毛坯房”二次装修引起的如主体结构受到二次装修的损害、自行封闭阳台、屋面消防通道堵塞、某些渗漏水等问题应该可以避免或得到较好的控制。
4．4“毛坯房”应予以逐步取消直至禁止，代之以全装修住房的进一步倡导与推广力度，以使我国住宅建设逐步走向健康发展的快车道。“毛坯房”的淘汰、全装修住房的推广可有效解决上述质量问题中的如电线的敷设、室内有毒有害气体的超标等，同时住户二次装修存在的质量问题亦可得彻底解决。
4．5设计应尽可能的完善，且设计变更(无论大小)必须经过原设计单位书面认可。关于混凝土楼板截面被强行削弱、楼板随意开洞等质量问题则可迎刃而解。
4．6外墙保温推广应结合本土实际，推广适合本土实际的安全可靠且达标的外墙保温系统，湖北地区在当前的实际情况下，应主要首选外墙自保温系统，同时应加大当前仍在推广的量大面广的如聚苯板、胶粉聚苯颗粒等保温材料的升级换代工作步伐。 5 结语
5．1本文所例举的住宅工程中存在的质量问题均为当前住户所技诉与反应较为集中的突出问题及涉及到结构安全与使用功能问题。
5．2进一步加强对住宅建设工程质量的控制与管理将是一项长期的课题，努力提高住宅工程质量，促进社会的和谐进步，随着住宅工程质量的不断提高，人们的居住质量不断改善，实现我国住宅建设向着又好又快的方向发展。
住宅工程质量纠纷产生的原因及解决途径
关于工程质量的含义从相关法规看，它具有以下三方面的含义：其一，工程必须符合法律、法规的规定。项目建设应具备“三证”即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证，才具有合法性；其二，工程不仅要符合设计图纸的内容，不能擅自修改设计，而且工程实体质量还要满足国家、省质量技术标准、规范的要求；其三，购房合同中双方对工程质量有特别约定的，也必须符合合同的约定。
需要指出的是，业内人士对工程质量的理解是清晰的，但是业外人士普遍对工程质量的理解是不全面的，忽视了工程项目与环境的关联的重要性，往往偏重对工程实体质量理解，工程实体质量最基本的要求是满足使用过程的结构安全和保证使用功能，与合格的工程有着很大的差别。 一、住宅工程质量状况 （一）住宅工程质量现状
从2000年起，我国城市建设进入快速发展时期，新建、改建、扩建城市基础设施的规模不断扩大，城市交通网络不断完善，大量高楼大厦、住宅小区投入使用，城市面貌焕然一新。在高涨的工程建设过程中，建设行政主管部门始终把工程质量安全作为永恒的主题，出台了一系列促进建筑业健康发展和提高工程质量的新办法、新措施，如《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》（建质[2008]133号）、《工程质量监督工作导则》和《民用建筑工程节能质量监督管理办法》等，保证了建筑业又好又快发展。近十年，经竣工备案的项目未发生一起因工程质量问题而造成房屋倒塌事故，可以说，经验收合格交付使用的住宅工程，基础和主体结构的质量是有保证的、使用是安全的。 （二）存在的质量问题
近年，住宅工程实体质量有较大提高，但是还存在诸多质量缺陷或问题，困扰建筑界的混凝土开裂，墙体，楼地面开裂，卫生间、屋面渗漏水等现象依然存在，有的工程项目还存在违反法律、法规现象。在防治工程质量通病上，仍未有实质性突破。随着社会维权意识提高，住宅工程的工程质量纠纷时有发生，投诉的工程质量问题大部分属于一般的质量缺陷，而不是严重的质量缺陷，没有危害工程结构安全，但影响使用功能和观感质量。
工程质量投诉主要集中在住宅工程质量或与住宅使用环境安全等有关的问题，归纳成以下几种类型：新开工项目在基础大开挖过程中，对邻近既有住宅、道路、围墙等质量的影响；后建工程对已建住宅通风、采光的影响；未经规划、建设行政主管部门审批，未批先建或擅自加层改造，侵害购房者权益；开发商未征得购房者同意，私自变更图纸或降低质量标准；施工质量问题。现浇混凝土楼板四角斜向开裂；窗对角墙体出现裂缝；梁出现裂缝；卫生间、外墙及屋面渗漏水，墙面抹灰层空鼓、裂缝、装饰粗糙等；邻居装修装饰造成的质量问题。
二、产生住宅工程质量问题的原因
产生住宅工程质量问题或缺陷，既有人为的主观因素，也有其客观因素。工程项目从开工到竣工经历漫
长的时间，所用建筑材料品种繁多；参建单位众多，施工人员成百上千，素质高低不齐；在施工过程中，受社会环境和自然环境方面异常因素的影响，使产生的工程质量问题表现形式千差万别，类型多种多样。使得引起工程质量问题的成因也错综复杂，往往一项质量问题是多种因素引起。根据多年处理住宅工程质量投诉的调查与分析，以下几个方面是造成质量问题最主要的因素： （一）违背基本建设程序
按照基本建设程序进行工程建设，对保证工程质量具有重要意义，它反映了基本建设的客观规律。“从事建设工程活动，必须严格执行基本建设程序，坚持先勘察、后设计、再施工的原则”。各类开发区（工业园区）内的工程项目违反基本建设程序比较常见，发生的问题往往是致命的。 （二）违反有关法规和合同的规定
无证通过挂靠设计；无施工资质或超越资质施工；工程招标投标中的不公平竞争，不合理压价、压缩工期；施工单位不按图施工；建设单位擅自修改、加层设计等，这类问题引起的纠纷数量不少，解决起来特别困难。
（三）设计问题
盲目套用图纸，设计详图不详，结构构造不合理，计算简图与实际受力情况不符，内力分析错误，变形缝设置不当等，都会引发工程质量事故的隐患。 （四）施工管理问题
未经设计单位同意，擅自修改设计，偷工减料或不按图施工；不熟悉图纸，盲目施工，使用不合格的建筑材料；不按有关的施工规范或操作规程施工，不合理赶工期；管理混乱，施工方案考虑不周，违章作业、疏于检查、验收等。 （五）自然环境条件影响
工程施工周期长，受自然条件影响较大，空气温度、湿度变化引起工程结构热胀冷缩产生混凝土梁、板开裂现象十分普遍。多数楼板裂缝和墙面抹灰层空鼓、开裂的主要因素是温差变化引起的。 （六）使用不当引起质量问题
第二次装修装饰改造厨房、卫生间和屋面改建花园过程中，对结构的开槽、打洞、管道移位、增加荷载等引起渗漏水质量问题也十分突出。使用过程中，没有及时维护或维护不当也是造成质量问题因素之一。 （七）工程质量验收制度的缺陷
工程完工后，主导验收的建设单位，由建设单位组织各方责任主体参加竣工验收。工程质量监督机构依法监督检查建设单位组织的工程竣工验收的组织形式、验收程序以及在验收过程中提供的有关资料和形成的质量评定文件是否符合有关规定，实体质量是否存在严重缺陷，工程质量验收是否符合国家标准，向建设行政主管部门提交工程质量监督报告。另外，工程质量验收采用抽样检查办法有其局限性。往往履盖面有限，
有些质量问题难以发现，失去整改机会。 三、工程质量问题的投诉 （一）住宅工程质量投诉受理部门
购房者发现住宅工程有质量方面问题可以直接向建设单位，也可以向当地消费者协会、建设行政主管部门以及其委托的质量监督机构投诉，他们都有督促责任单位落实处理的义务。 （二）住宅工程质量问题的责任归属
在工程建设和交付使用过程中，出现工程质量问题在所难免，关键是要及时发现问题，并得到有效处理。任何单位和个人对建设工程的质量事故、质量缺陷都有权检举、控告、投诉。在保修期限内，因勘察、设计、施工、材料等原因造成的质量问题，施工单位负责维修、更换，由责任单位负责赔偿损失。因使用不合格材料造成质量问题，不受保修期限的限制。住宅工程交付后，购房者发现质量缺陷应及时向建设单位（房地产开发企业）反映，建设单位是住宅工程质量的第一责任者，对住宅工程的质量全面负责。保修期内发生住宅工程质量投诉的，建设单位有义务负责查明责任，并组织有关责任方解决质量问题。暂时无法落实责任的，建设单位也应先行解决，待质量问题的原因查明后由责任方承担相关费用。购房者在反应工程质量缺陷时，要清楚房子保修期限、保修范围和保修责任，只有在保修期内主张自己的权益才能受法律保护。保修期限应自商品房交付购房者之日起计算。 四、住宅工程质量投诉解决途径
购房者与建设单位发生工程质量纠纷，双方可以根据不同情况选择和解、调解、仲裁或诉讼方式解决处理。和解是解决工程质量问题最有效、最经济、最简便易行的方式。但和解协议不具有强制执行的法律效力，和解协议的执行依靠当事人的自觉诚信履行。很多工程质量问题通过和解能得到圆满解决。调解也是一种较经济、及时地解决质量纠纷的方式。调解工程质量纠纷，一般情况下，双方当事人请求建设行政主管部门参加，作为调解人。同样，调解协议不具有强制执行力，调解协议的执行依靠当事人的自觉履行。仲裁是当事人双方在纠纷发生前或纠纷发生后达成仲裁协议，自愿将纠纷交第三者作出裁决的一种解决质量纠纷的方式。裁决是终局性的，具有强制执行的法律效力。诉讼是调解无效后最终能解决当事人双方质量纠纷的方式。但是诉讼过程长、取证困难、成本高。
住宅工程是一种特殊产品，严格按基本建设程序办事是保证住宅工程质量的前提，住宅工程出现质量缺陷因素众多、原因复杂，现阶段难以有效控制，双方产生质量纠纷通过法律途径可以解决。
常见的房屋质量问题
1．楼体不稳定。表现为过了沉降期依然下沉不止；不均匀沉降导致楼体倾斜；整体强度不够，楼体受震动后或在大风中摆动；因结构不完善，部分或全部承重体系载力不够，导致楼体有局部或全部坍塌隐患。
2．裂缝。包括墙体裂缝及楼板裂缝。裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝，
产生的原因有材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等。
3．渗漏。由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的垂直渗漏，垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处。在雨季及厨房、卫生间用水量大时，渗漏严重会影响使用人的正常生活，破坏地面装修，影响楼上楼下邻里关系。
4．墙体空，墙皮脱落。墙体内部各砌块、层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易于脱落。有时在没有形成空鼓的情况下，由于墙表面粉刷材料质次，粉刷工艺不合要求，也会造成墙皮大面积脱落。
5．隔音、隔热效果差。住宅楼内户与户之间、户内各厅室之间隔断墙及楼板隔音、减震效果不好，达不到私秘性的要求；屋面、外墙冬天降温快，夏天升温快，达不到保温、隔热的要求。上述现象产生的原因在于墙体、屋面隔音、隔热材料厚度不够，材料质次，或者施工工艺不合要求。
6．门、窗密闭性差、变形。有的门窗自安装上开始，有的在使用一段时间后即出现密闭不好、部分材质或整体变形的问题，严重者起不到隔断视线、挡风遮雨的效果，有的无法关闭、开启。产生上述问题的原因在于选用材料质量不好，木材干燥程度不够，或在安装后受到潮湿侵袭，做工粗糙。门窗质量问题一般危害性不大，只需局部修整或替换即可。
7．上下水跑冒滴漏。跑冒滴漏现象浪费资源，影响人的正常生活，形成的原因在于上下水管线水平、垂直设计不够合理，水龙头、抽水马桶等质量不过关。
8.水、电、暖、气的设计位置不合理。包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤气灶、煤气表等设计种类不完善，设计位置与日常生活要求不符，影响家具布置。有的用电设备甚至存在漏电、火灾隐患。
9．公用设施设计不合理，质量不过关。如楼梯间位置不方便，楼梯宽度过小，电梯运行质量不稳定，公用照明设施不完善，消防安全设施缺乏等等。 为了便于客户检查房屋质量，这里附上一则验查房屋质量的简易方法，你不妨记住并逐条检查看一看。 1．门
（1）大门、房门的插销、门锁是否太长太紧
（2）门插是否插入得太少门间隙是否太大（特别是门锁的一边） （3）门四边是否紧贴门框门开关时有无特别声音 （4）窗台下面有无水渍如有则可能是窗户漏水。 （5）窗边与混凝土接口有无缝隙 （6）开关窗户是否太紧可否妥当关上 （7）窗户玻璃是否完好 3．地板
（8）地板有无松动爆裂撞凹行走时是否吱吱作响 （9）地板间隙是否太大
（10）柚木地板无大片黑色水渍 （11）地脚线接口是否妥当有无松动 4．顶棚
（12）顶棚有无水渍裂痕特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。 5. 墙身
（13）墙身、顶棚楼板有无特别倾斜弯曲起浪隆起或凹陷的地方
（14）墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声墙角接位有无水渍裂痕
（15）墙身、墙角接位有无水清裂痕 6．厨厕
（16）厕、浴具有无裂痕裂痕有时细如毛发，要仔细观察。 （17）坐厕下水是否顺畅冲水声响是否正常冲厕水箱有无漏水声 （18）浴缸、面盆与墙或拒的接口处防水是否妥当
（19）厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平砖缝有无渗水现象 （20）厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗 （21）水池龙头是否妥当下水是否顺畅 （22）厨房、浴厕地漏下水是否快速妥当 （23）厨柜柜身有无变形门能否顺利开合 7．其他
（24）壁柜门是否牢固周正
（25）试一下全部开关、插座及总电闸有无问题 （26）试煤气热水器开关是否妥当
以上26条，均是新楼容易发生的问题。购房时应充分注意。 考察房屋质量的专业方法
建筑质量是广大购房者挑选的要点。挑建筑质量毛病可从以下三个方面入手：
首先，查阅档案资料。主要查看各种建材生产厂家及产品合格证书、各道施工工序质量验收单、工程竣工验收报告、工程质量评定等级等资料，掌握商品房质量的第一手资料。 其次，表面细看外伤。土建工程外表只能看墙和地基是否下沉、墙体有否裂缝、屋面是否空鼓、墙的批档有无脱落、爆点，内外粉刷、油漆是否平整光滑等。水电工程的电线预负荷量、插座的安置是否合理，厨房、卫生间下水道是否畅通，这些是住户每天生活都要接触到的，必须选好。
第三，深入查找内伤。一般内伤不易发现，且更具有“隐患”，因此，在查看原始档案资料时应一并查看地基、住、梁等的砼标号，砼抽样测试报告单等。假若购房者想买某地段商品房，那么，你可以隔三差五到工地实地查看，对隐蔽工程质量也能看到一二，有无内伤自己放心。
买房子，最重要的是所购房屋质量要有保证，否则价格再便宜、朝向再理想，都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼，房屋内在质量如何检查，这里，综合有关专家经验，附上36条验查房屋质量的简易方法，均是新楼容易发生的问题。你不妨记住并逐条检查看一看。 关于门
1、门的开启关闭是否顺畅
2、门插是否插入得太少门间隙是否太大（特别是门锁的一边） 3、门四边是否紧贴门框门开关时有无特别声音 4、大门、房门的插销、门锁是否太长太紧 关于窗
5、窗边与混凝土接口有无缝隙窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。 6、开关窗户是否太紧开启关闭是否顺畅 7、窗户玻璃是否完好
8、窗台下面有无水渍如有则可能是窗户漏水。 关于地板
9、地板有无松动爆裂撞凹行走时是否吱吱作响 10、地板间隙是否太大
11、柚木地板无大片黑色水渍
12、地脚线接口是否妥当有无松动 13、地面是否有裂缝有否起砂现象 关于顶棚
14、顶上是否有裂缝没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。 15、看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。
16、顶棚有无水渍裂痕如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。
17、 特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。 关于墙身
18、 墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声
19、 墙身、顶棚楼板有无特别倾斜弯曲起浪隆起或凹陷的地方 20、 墙身、墙角接位有无水渍裂痕 21、 内墙墙面上有否石灰爆点 关于厨厕
22、 厕、浴具有无裂痕包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发，要仔细观察。
23、 坐厕下水是否顺畅冲水声响是否正常冲厕水箱有无漏水声 24、 浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当
25、 厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。 26、 砖缝有无渗水现象
27、 厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗 28、 水池龙头是否妥当下水是否顺畅
29、 卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。 30、 出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾
31、 您住的房间底下的邻居家是否漏水否则您家的日子也一定不好过。 其他
31、 厨柜柜身有无变形壁柜门是否牢固周正门能否顺利开合
32、 试一下全部开关、插座及总电闸有无问题各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。30％的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。
33、 供水管的材质上海市建委发文禁止用镀锌管作住宅供水管，目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年。另一个无可比拟的优点是净化管内水质，铜可以抑制细茵生长，增长水中的铜含量，有益健康。 34、 试煤气热水器开关是否妥当
35、 居室、客厅有否各种管线外露是否有暖气回水或其他管线穿过，因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。 36、 自来水水质怎么样 六次看房，重点不同
（一）第一次观房的重点是区位选择（繁华度、易达度、公共设施配套度、自然条件、人口
条件、文化条件）
（二）第二次现房的重点是观看住宅环境（日照、通风、噪音控制、私秘性、绿化、道路）； （三）第三次观房重点是住宅的健康与安全性（满足生理需求、满足生活需求、满足健康需求、防止事故、远离二废污染源、远离传染病医院）；
（四）第四次观房重点是发展商资信调查、房屋合法性调查；
（五）第五次观房重点是房屋品质（数量指标、质量指标、价格因素）；
（六）第六次观房重点是各种隐蔽工程、公共设施工程、建材品质、售后服务承诺等等。 在时间安排上，白天去是了解区位、环境、健康与安全、房屋品质、发展商资信；晚上去是体验与了解居住区人口素质与构成；雨天去是了解房屋有无漏水、楼宇排污系统工作的能力、路面积水情况；假日去是体验购物、交通的便利度。看房时，不要受销售人员介绍的影响，要多比较，仔细看，评价自身能力，以免后悔。若由中介公司代售须把单价、总价、平米数、授权范围、代售期了解清楚。
裂缝和渗漏占住宅质量投诉八成以上
“住宅通病”：渗、漏、壳、裂、堵
家住江东区某小区的业主李女士：“我家所在的小区刚刚入住1年，就发现餐厅、跃层楼板出现渗漏等质量问题。餐厅顶板西北角有约㎡渗水痕迹，下雨时厕所浴霸中部有滴水现象，真烦心。”
市民对类似“不影响到安全，却非常影响生活，而且事后维修又十分困难”的住宅质量问题的投诉，今年上半年，占到了整个工程质量投诉总量的90%以上。
这些问题主要可用“渗、漏、壳、裂、堵”五个字来概括，突出表现为三大类： 一是屋面、外墙、浴厕间渗漏水，约占总投诉量的35%-45%； 二是现浇板、外墙、内墙裂缝，约占总投诉量的30%-50%；
三是综合类，如顶棚脱落、下水管道堵塞、层高不足或在建工程质量等，约占投诉量的20-35%。 其中，因宁波特殊的地理环境和气候条件，“漏”和“裂”最为常见，占到了住宅工程质量投诉的80%以上。
专家分析认为，造成这些住宅质量通病的原因主要为：
首先，一些消费者对房屋的使用不当、私自改动房屋结构，造成了房屋质量的下降。 其次，因为房屋在建筑过程中多数为露天作业，受气候环境影响较大，竣工验收后，随着时间的延长，建筑物会出现干缩，从而产生温度裂缝等；
第三，建筑工程是一个特殊产品，由上百种材料和成品产品组成且材料性能各异，而且大部分不是机械化流水作业，手工操作占很大比例，施工周期长，因此，管理上稍有不慎就容易出现问题。
“保修期限”： 总是被人遗忘
专家指出，这些问题中，有不少其实是可以通过申请房屋保修来解决的。
房屋和其它商品一样，是有保修期的。但很多人在买房时，只关注价格和位置，而很少关心这一点。
房屋的保修期是从工程竣工验收合格之日起计算，而不是自房屋交付之日起计算的。大多数市民在买下房子时，房子的保修期已经过了一段时间了，甚至有的房子已经过了保修期。 在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该项工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的
防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；装修工程为2年；其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。
宁波市建筑工程安全质量监督总站项大伟站长同时还提醒，消费者在入住装修前一定要做好房屋的查验工作，及时发现问题，及时解决，以免装修完成后造成开发商与装修公司之间的推诿扯皮。
就拿房屋渗漏问题来说，消费者在查验的时候对有防水要求的房间如果能先做一下24小时的蓄水实验，屋子是不是漏水，做完实验就可以立即发现。但如果你不做实验直接装修，甚至在装修的时候擅自改造管道，使用不符合防水要求的管材，等到入住之后再想来解决问题，难度就增加了。
“司法维权”： 该面对时要面对
当消费者遇到房产质量纠纷时，很多人往往不愿意通过司法途径解决。对此，专家表示遗憾。 事实上，诉讼是解决这一类质量投诉的一个好途径，特别是能够解决投诉所不能解决的问题，如经济纠纷、经济赔偿等。消费者对开发商不愿意履行义务或存在其他非住宅质量方面的问题(如合同纠纷)，通过投诉难以解决时，应该及时取证，通过司法途径解决。
记者了解到，市建筑工程安全质量监督总站今年上半年受理的这类住宅通病投诉中，有70%-80%都附带了经济赔偿。
“涉及到质量问题的经济赔偿，我们只能在中间起协调作用，把当事双方召集起来，让他们面对面协商。”市建筑工程安全质量监督总站工作人员说，当一些投诉涉及邻里关系、返工处理费等问题，尤其是投诉人提出经济赔偿数额时，需要用户与责任方共同协商解决，往往会出现互相推诿扯皮，多次协商达不成一致意见的情况，在这种情况下，最好的办法还是走司法维权道路。 特别提醒：
江东、江北、海曙和高新园区范围内的住宅工程遭遇房屋“通病”时，大家可以向市建筑工程安全质量监督总站投诉，如果属于保修期内，专业的工程技术人员和专家，将对你家的质量问题进行技术鉴定。 新闻内存
“通病”虽然存在 但xx没有“楼脆脆”
“根据我们掌握的市区工程质量情况来看，老三区内目前已交付使用的房屋建筑工程还没有发现有明显结构质量隐患，这点市民可以放心。”市建筑工程安全质量监督总站站长项大伟介绍。
他还说，去年，上海等地相继出现在建楼房倒塌事件后，“楼脆脆”成了甬城的一大时尚流行语。为此，不少市民看到自己房子有条裂缝，或者渗水，就认为房子快倒了。其实，应根据具体情况加以分析判定。
“严格意义上说，现浇板、梁、柱等受力构件产生裂缝现象，首先应分析裂缝产生原因并判别其属于结构性还是非结构性；其次，要根据该受力构件的设计承载性能结合所产生裂缝的宽度、深度、发展趋势等多种因素，来综合判定其裂缝对结构完全性的最终影响程度。综合上述情况合理科学地判定加固或修补方案。”项大伟说。
“从全省来说，我市的建筑工程质量是查得比较严的，一次到工地都要带上10多份表格，一项一项都要填写。”
为让搬进新居的市民住得安稳，市建筑工程安全质量监督站去年新增监督工程项目165个，建筑面积652万平方米，共受理工程基础备案334份，工程主体备案271份，节能备案114份，出具工程质量监督报告182份，处理群众关于建筑工程安全质量问题投诉65起，提交行政处罚建议24起。
同时，我市进一步加大了对结构实体和建筑用主要原材料的监督抽检力度。
据统计，上半年，全市有71个工程项目的建筑用主要原材料被监督抽检。同时，安监总站还对部分项目违规使用冷拔钢筋情况进行了全面的检查，及时遏制了此违规现象的漫延。 项站长说：“xx的住宅工程建设水平在全国同等城市中还是居于领先地位的。目前，不但其结构的整体安全和重要使用功能(如水、电)能够得到保证，就是在装饰装修、管道安装等观感质量方面也有了明显的提高。特别是经过这几年的整治，裂缝、尤其是结构性裂缝、沉降裂缝和渗漏等住宅质量通病得到了有效的遏制。”
为进一步解决那些“不影响到安全，却非常影响生活，而且事后维修又十分困难”的住宅质量问题，我市目前还在加紧编制《xx市住宅工程质量通病控制措施》。
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